نمونه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، سندی است که به ذینفع امکان می دهد تا در مراجع قضایی، ابطال یک سند رسمی ملکی را که به دلایلی مانند بطلان معامله، انتقال مال غیر یا عدم اهلیت صادر شده است، درخواست کند. این فرآیند مستلزم اثبات بطلان عمل حقوقی پایه و سپس ابطال سند ناشی از آن است.
اسناد رسمی، به دلیل اعتبار و جایگاه ویژه ای که در نظام حقوقی ایران دارند، پایه و اساس بسیاری از معاملات و نقل و انتقالات ملکی محسوب می شوند. این اسناد، محصول نهایی یک عمل حقوقی نظیر عقد بیع، صلح، یا هبه هستند و حقوق طرفین را محرز می سازند. با این حال، در شرایطی خاص و به دلایل موجه حقوقی، ممکن است عمل حقوقی زیربنای سند رسمی از ابتدا باطل بوده یا پس از انعقاد، موجبات فسخ آن فراهم شده باشد. در چنین مواردی، سند رسمی که بر مبنای آن عمل حقوقی باطل صادر گردیده، فاقد وجاهت قانونی بوده و ابطال آن ضروری است تا حقوق مالک اصلی اعاده شود.
دعوای ابطال سند رسمی انتقال، یکی از پیچیده ترین دعاوی حقوقی به شمار می رود که نیازمند درک عمیق از مبانی قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، و رویه های قضایی است. هرگونه اشتباه در تعیین خواسته، جمع آوری مدارک یا معرفی خواندگان می تواند منجر به اطاله دادرسی یا رد دعوا گردد. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، شامل تحلیل مبانی حقوقی، تبیین شرایط و مراحل طرح دعوا، و ارائه یک نمونه دادخواست دقیق و قابل استفاده، نگارش شده است تا راهگشای افراد در مواجهه با این چالش حقوقی باشد.
مبانی حقوقی و دلایل ابطال سند رسمی انتقال
برای درک صحیح دعوای ابطال سند رسمی انتقال، لازم است ابتدا به مبانی حقوقی و دلایل عمده ای که منجر به طرح این دعوا می شوند، پرداخته شود. این بخش، تعریفی از سند رسمی انتقال ارائه داده و سپس به تفصیل، مصادیق رایج بطلان معامله پایه و نقص تشریفات قانونی را مورد بررسی قرار می دهد.
سند رسمی انتقال چیست و چرا نیاز به ابطال آن پیدا می شود؟
سند رسمی انتقال، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و مطابق با تشریفات قانونی تنظیم می شود و به موجب آن، مالکیت یک مال غیرمنقول (مانند ملک) از یک شخص به شخص دیگر منتقل می گردد. این سند، نتیجه و سندیت بخش یک عمل حقوقی (مانانند بیع، صلح، هبه) است که میان طرفین معامله واقع شده است. از دیدگاه حقوقی، سند صرفاً منعکس کننده یک واقعیت حقوقی است؛ به این معنا که سند فرع بر معامله است. این اصل بدان معناست که اگر معامله ای که سند رسمی بر پایه آن تنظیم شده، به هر دلیلی باطل یا فاسد باشد، سند رسمی نیز که تبعاً بر اساس آن معامله صادر شده، فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و باید ابطال گردد. ماده ۳۶۵ قانون مدنی به صراحت بیان می دارد: «بیع فاسد اثری در تملک ندارد». این ماده، مبنای اصلی بطلان اسناد رسمی ناشی از معاملات باطل است. نیاز به ابطال سند رسمی زمانی پدیدار می شود که با وجود صدور و ثبت سند به نام شخصی، دلایل حقوقی محکمه پسندی وجود داشته باشد که نشان دهد معامله پایه از اساس باطل بوده و در نتیجه، انتقال مالکیت به صورت صحیح انجام نشده است.
دلایل و موارد رایج برای درخواست ابطال سند رسمی انتقال
دلایل ابطال سند رسمی انتقال عمدتاً به دو دسته کلی تقسیم می شوند: بطلان معامله یا عمل حقوقی پایه و نقض تشریفات قانونی در تنظیم سند.
بطلان معامله یا عمل حقوقی پایه
این دلایل، ریشه ای تر بوده و مستقیماً به صحت ارکان اصلی قرارداد و عمل حقوقی منجر به انتقال، خدشه وارد می کنند:
- عدم اهلیت طرفین: اهلیت، توانایی قانونی برای انجام معامله است. در صورتی که یکی از طرفین معامله در زمان انعقاد قرارداد، فاقد اهلیت قانونی باشد، آن معامله باطل است. مصادیق بارز عدم اهلیت شامل:
- جنون: (مثلاً فردی که در زمان معامله، به دلیل بیماری روانی، توانایی تشخیص و اراده نداشته است، حتی اگر سند رسمی به نام او صادر شده باشد، معامله باطل است.)
- صغر: (معامله توسط طفل غیر ممیز یا غیر بالغ بدون اذن ولی یا قیم، باطل است.)
- سفه: (فرد سفیه که توانایی اداره اموال خود را ندارد، معاملات مالی او بدون تنفیذ قیم باطل یا غیر نافذ است.)
- فقدان قصد و رضا: قصد انشاء و رضایت کامل طرفین، از ارکان اساسی هر قرارداد است. اگر یکی از این ارکان مخدوش باشد، معامله باطل یا غیرنافذ خواهد بود.
- اجبار و اکراه: (انجام معامله تحت فشار یا تهدید غیرقانونی، موجب عدم نفوذ یا بطلان معامله می شود.)
- اشتباه مؤثر در معامله: (اشتباه در موضوع معامله یا شخصیت طرف معامله در مواردی که شخصیت، علت عمده معامله بوده است، می تواند منجر به بطلان شود.)
- اضطرار: (تفاوت آن با اکراه در این است که در اضطرار، فشار از ناحیه شخص دیگر نیست، بلکه از شرایط بیرونی است و به خودی خود موجب بطلان معامله نمی شود، مگر اینکه سوءاستفاده ای صورت گرفته باشد.)
- نامشروع بودن جهت معامله: اگر هدف و انگیزه اصلی (جهت) معامله نامشروع باشد و در قرارداد تصریح شود، معامله باطل خواهد بود (مانند اجاره ملک برای قمارخانه).
- انتقال مال غیر (معامله فضولی): زمانی که شخصی بدون اذن و اجازه مالک اصلی، اقدام به فروش یا انتقال مال دیگری می کند. این معامله فضولی محسوب شده و غیرنافذ است؛ یعنی تا زمانی که مالک اصلی آن را تنفیذ نکند، باطل خواهد بود و در صورت عدم تنفیذ، سند رسمی صادر شده نیز قابلیت ابطال دارد.
- عدم اعتبار وکالت نامه یا اسناد جعلی: اگر انتقال ملک بر اساس یک وکالت نامه فاقد اعتبار (مثلاً پایان مدت وکالت، عزل وکیل، یا فوت موکل) یا اسناد هویتی یا مالکیت جعلی صورت گرفته باشد، معامله و سند رسمی ناشی از آن باطل است.
- فروش مکرر ملک (تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی موخر): این مورد یکی از چالش برانگیزترین دلایل ابطال سند است. گاهی یک ملک ابتدا با یک سند عادی (مبایعه نامه) به شخصی فروخته می شود و سپس مالک همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری انتقال می دهد. رویه قضایی در این خصوص دچار تحولات و اختلاف نظر بوده است:
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک می شناسد. همچنین، ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ تنظیم اسناد رسمی را حتی بر علیه اشخاص ثالث معتبر می داند. در ابتدا، تمایل دادگاه ها به اعتبار بخشیدن به سند رسمی بود. اما با توجه به آرای وحدت رویه و قوانین جدید (مانند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)، در صورتی که اصالت و تاریخ تنظیم سند عادی مقدم به طور قطعی در دادگاه احراز شود، برخی محاکم آن را بر سند رسمی موخر ارجح می دانند و بر این اساس، سند رسمی موخر را قابل ابطال تشخیص می دهند. در این موارد، دادگاه با استفاده از شهادت شهود، کارشناسی خط و امضا، و سایر قرائن، به کشف حقیقت در خصوص تاریخ و اصالت مبایعه نامه عادی می پردازد.
نقض تشریفات قانونی در تنظیم سند
در برخی موارد، حتی اگر معامله پایه صحیح باشد، نقص در فرایند یا تشریفات قانونی صدور سند رسمی می تواند موجب ابطال آن شود:
- ابطال عملیات اجرایی یا مزایده: اگر سند رسمی انتقال بر اساس یک عملیات اجرایی (مانند توقیف و فروش ملک در اجرای احکام) یا مزایده ای که متعاقباً توسط مراجع ذی صلاح ابطال شده است، صادر شده باشد، سند رسمی ناشی از آن نیز قابل ابطال خواهد بود.
- عدم رعایت کامل مقررات قانونی در صدور سند: مواردی که سند بدون طی مراحل قانونی کامل (مثلاً عدم اخذ مجوزهای لازم) یا بدون رعایت صلاحیت مراجع صادر کننده، تنظیم شده باشد.
تفاوت های کلیدی: ابطال سند رسمی انتقال، ابطال سند مالکیت معارض و ابطال پلاک ثبتی
در دعاوی مربوط به اسناد ملکی، تشخیص صحیح خواسته از اهمیت بالایی برخوردار است. سه دعوای مشابه اما متمایز وجود دارد که گاهی به اشتباه با یکدیگر خلط می شوند:
- ابطال سند رسمی انتقال: همانطور که بحث شد، این دعوا ناظر بر باطل بودن معامله یا عمل حقوقی است که منجر به صدور سند رسمی شده است. خواهان در این دعوا ادعا می کند که انتقال مالکیت از اساس صحیح نبوده و سند رسمی باید از بین برود تا وضعیت ثبتی به حالت سابق بازگردد.
- ابطال سند مالکیت معارض: این دعوا زمانی مطرح می شود که نسبت به یک ملک، دو یا چند سند مالکیت رسمی با مشخصات یکسان یا هم پوشانی، صادر شده باشد. در این حالت، یکی از سندها معارض با سند دیگر شناخته می شود و پس از رسیدگی مراجع ذی صلاح (هیئت نظارت و شورای عالی ثبت)، سند معارض ابطال می گردد. این دعوا متفاوت از ابطال سند انتقال است زیرا در اینجا، اشکال از تعارض در ثبت اولیه یا ثانویه است نه لزوماً بطلان معامله.
- ابطال پلاک ثبتی: این اصطلاح، اساساً فاقد معنای حقوقی است و اشتباه رایجی است که برخی خواهان ها به دلیل عدم آشنایی با مفاهیم حقوقی مرتکب می شوند. پلاک ثبتی، صرفاً یک شناسه اداری برای قطعات زمین است و به خودی خود قابل ابطال نیست. اگر اشکالی در ثبت پلاک یا تحدید حدود آن وجود داشته باشد، دعوا باید با عنوان ابطال عملیات ثبتی یا اصلاح پلاک ثبتی مطرح گردد و نه ابطال پلاک. دادگاه ها معمولاً چنین خواسته ای را رد می کنند.
شرایط، مراحل و نکات کاربردی طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال
برای موفقیت در دعوای ابطال سند رسمی انتقال، آگاهی از شرایط، مراحل و نکات کاربردی آن امری ضروری است. این بخش به تفصیل به نحوه طرح دعوا، تعیین خواهان و خوانده، مرجع صالح و مدارک لازم می پردازد.
چه کسی می تواند دادخواست ابطال سند رسمی انتقال بدهد؟ (خواهان دعوا)
خواهان دعوای ابطال سند رسمی انتقال، همواره باید ذینفع باشد. مفهوم ذینفع به این معناست که شخص باید نفع مستقیم و مشروعی در ابطال سند داشته باشد و از بطلان یا فسخ معامله پایه متضرر شده باشد. به طور معمول، خواهان یکی از اشخاص زیر است:
- مالک اصلی ملک: شخصی که پیش از معامله باطل، مالک رسمی ملک بوده و ادعا می کند که سند رسمی انتقال به نام دیگری، به دلیل بطلان معامله پایه، به ناحق صادر شده است.
- متضرر از معامله باطل: شخصی که به واسطه معامله باطل (مثلاً معامله فضولی) یا فریب، حقوق مالکیت او تضییع شده است.
- وارث مالک اصلی: در صورتی که مالک اصلی فوت کرده باشد، وراث او به عنوان قائم مقام قانونی می توانند این دعوا را طرح کنند.
- شخصی که دارای سند عادی مقدم و معتبر است: در مواردی که ملک ابتدا با سند عادی به او فروخته شده و سپس با سند رسمی به دیگری منتقل گردیده و اصالت و تاریخ سند عادی او احراز شده باشد.
چه کسانی باید طرف دعوا قرار بگیرند؟ (خواندگان دعوا)
تعیین خوانده یا خواندگان در دعوای ابطال سند رسمی انتقال بسیار حائز اهمیت است. عدم معرفی صحیح همه خواندگان می تواند منجر به نقص پرونده و در نهایت صدور قرار رد دعوا گردد. اصل کلی این است که تمامی اشخاصی که حقوقشان با ابطال سند تحت تأثیر قرار می گیرد، باید طرف دعوا قرار گیرند.
- طرفین معامله باطل: هم انتقال دهنده (فروشنده) و هم انتقال گیرنده (خریدار) که سند به نام او منتقل شده است، باید به عنوان خوانده معرفی شوند.
- ایادی قبلی در زنجیره نقل و انتقال: در صورتی که ملک چندین بار منتقل شده باشد و خواهان به دنبال ابطال تمامی سندهای صادره باشد، تمامی ایادی قبلی در زنجیره نقل و انتقال نیز باید طرف دعوا قرار گیرند. برای اطمینان از شناسایی تمامی این اشخاص، درخواست استعلام گردش ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک، در ابتدای طرح دعوا یا حین رسیدگی، اکیداً توصیه می شود. این استعلام، سابقه کامل نقل و انتقالات و نام تمامی مالکان قبلی را مشخص می کند.
- نقش سردفتر اسناد رسمی: سردفتر اسناد رسمی که سند را تنظیم کرده است، به طور معمول طرف دعوا قرار نمی گیرد، مگر در مواردی که ادعای تقصیر یا تبانی او در تنظیم سند مطرح باشد که این موارد بسیار خاص هستند. مسئولیت سردفتر در چارچوب قانون دفاتر اسناد رسمی است و صرفاً به دلیل بطلان معامله پایه، طرف دعوای ابطال سند قرار نمی گیرد.
انتخاب صحیح خواسته در دادخواست
یکی از مهم ترین نکات در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی، انتخاب صحیح و دقیق خواسته است. همانطور که پیشتر اشاره شد، ابطال سند رسمی، فرع بر بطلان معامله یا عمل حقوقی پایه است. لذا خواسته در دادخواست باید شامل دو بخش اصلی باشد:
- اعلام بطلان عقد یا معامله پایه: ابتدا باید بطلان یا فسخ عقد (مانند بیع، صلح، هبه) که منجر به انتقال مالکیت شده و سپس سند رسمی بر اساس آن صادر شده است، از دادگاه درخواست شود.
- ابطال سند رسمی انتقال قطعی: سپس، ابطال سند رسمی که بر اساس آن معامله باطل صادر شده، مورد تقاضا قرار گیرد.
مثال دقیق نحوه بیان خواسته:
«۱. اعلام بطلان عقد بیع (یا صلح/هبه و…) مورخ [تاریخ انعقاد معامله اصلی منجر به انتقال] منعقده فیمابین خواهان/مورث خواهان و خوانده ردیف اول. ۲. ابطال سند رسمی انتقال قطعی به شماره [شماره سند رسمی انتقال] مورخ [تاریخ تنظیم سند در دفترخانه] تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] [نام شهر]، مربوط به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] قطعه [شماره قطعه] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] [نام شهر] (نشانی دقیق ملک: […]). ۳. الزام اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهر] به اعاده وضع ثبتی به حالت سابق و صدور سند مالکیت به نام خواهان/مورث خواهان. ۴. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر خسارات قانونی) از خوانده/خواندگان.»
مرجع صالح برای رسیدگی و هزینه دادرسی
- مرجع صالح: دعوای ابطال سند رسمی انتقال، یک دعوای مالی غیرمنقول محسوب می شود. بر این اساس، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
- هزینه دادرسی: هزینه دادرسی این نوع دعاوی بر اساس ارزش منطقه ای ملک (مبلغی که از سوی اداره امور مالیاتی هر شهر برای هر پلاک ثبتی تعیین شده است) محاسبه و اخذ می شود. هرچند ارزش واقعی ملک ممکن است بسیار بیشتر از ارزش منطقه ای باشد، اما مبنای قانونی محاسبه هزینه دادرسی همان ارزش منطقه ای است.
مدارک و مستندات لازم برای ارائه دادخواست
جمع آوری و ارائه مستندات صحیح و کامل، نقش حیاتی در اثبات ادعای خواهان و موفقیت در دعوا دارد. مدارک لازم عبارتند از:
- مدارک هویتی خواهان: کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی خواهان.
- کپی مصدق سند رسمی انتقالی که ابطال آن تقاضا می شود: این سند، محور اصلی دعواست و باید به صورت برابر اصل به دادخواست پیوست شود.
- مدارک اثبات مالکیت خواهان (یا مورث وی): این اسناد نشان می دهند که خواهان یا مورث او، پیش از معامله باطل، مالک قانونی ملک بوده است. شامل:
- سند مالکیت قبلی (سند تک برگ یا منگوله دار).
- مبایعه نامه عادی مقدم و معتبر (در صورت ادعای تقدم سند عادی).
- گواهی انحصار وراثت (در صورتی که خواهان ورثه باشد).
- سایر اسناد مثبته مالکیت.
- مهم ترین بخش – مستندات اثبات بطلان معامله پایه: این مدارک، رکن اصلی اثبات ادعای خواهان هستند و باید با دقت جمع آوری و ارائه شوند. مانند:
- رأی قطعی دادگاه کیفری مبنی بر کلاهبرداری، جعل، خیانت در امانت، انتقال مال غیر (معامله فضولی) یا هر جرم دیگری که منجر به بطلان معامله شده باشد.
- گواهی پزشکی قانونی یا سایر مدارک پزشکی که جنون، سفه یا عدم توانایی تصمیم گیری طرفین معامله را در زمان انعقاد قرارداد اثبات کند.
- شهادت نامه شهود (با ذکر مشخصات کامل شهود و موضوع شهادت).
- نظریه کارشناسی (مثلاً کارشناسی خط برای اثبات جعل امضا یا تاریخ اسناد).
- اسناد و مدارک دال بر فروش قبلی ملک به شخص دیگر (در صورت ادعای تعارض سند عادی مقدم).
- اقرارنامه (در صورت وجود اقرار رسمی یا عادی از سوی خواندگان).
- وکالت نامه: در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم می شود، وکالت نامه باید به آن پیوست گردد.
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: در بسیاری از موارد (به ویژه وقتی زنجیره نقل و انتقالات مشخص نیست)، درخواست استعلام گردش ثبتی ملک از اداره ثبت، برای شناسایی تمامی ایادی و تعیین خواندگان ضروری است.
نقش دادگاه کیفری در ابطال سند
در برخی موارد که انتقال سند رسمی با ارتکاب جرم (مانند کلاهبرداری یا انتقال مال غیر) همراه باشد، دادگاه کیفری نیز می تواند در فرایند ابطال سند نقش داشته باشد.
در جرایمی مانند کلاهبرداری و انتقال مال غیر، دادگاه کیفری علاوه بر مجازات متهم (حبس و جزای نقدی)، حکم به رد مال نیز صادر می کند. از آنجایی که رد مال غیرمنقول (ملک) که با سند رسمی منتقل شده، مستلزم ابطال سند رسمی انتقال است، دادگاه کیفری در زمان صدور حکم رد مال، مکلف است که نسبت به ابطال سند رسمی انتقال نیز تصمیم گیری نماید.
با این حال، گاهی اوقات دادگاه کیفری بنا به دلایلی (مثلاً عدم درخواست صریح شاکی یا عدم توجه کافی به این جنبه از دعوا)، در خصوص ابطال سند رسمی اظهارنظری نمی کند. در چنین شرایطی، شاکی یا ذینفع باید با استناد به رأی قطعی دادگاه کیفری که جرم را ثابت کرده، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دعوای ابطال سند رسمی انتقال را به صورت مستقل طرح کند. رأی قطعی دادگاه کیفری، دلیل محکمی برای اثبات بطلان معامله پایه در دادگاه حقوقی خواهد بود.
جنبه اعلامی بودن حکم ابطال سند و نحوه اجرای آن
حکمی که دادگاه در خصوص ابطال سند رسمی انتقال صادر می کند، دارای جنبه اعلامی است، نه تأسیسی. به این معنا که دادگاه با صدور این حکم، صرفاً وضعیت حقوقی موجود (بطلان معامله از ابتدا) را اعلام می کند و نه اینکه آن را ایجاد کند. به عبارت دیگر، باطل بودن معامله از زمان انعقاد بوده است و دادگاه این بطلان را محرز می سازد.
پس از قطعیت حکم دادگاه مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال، مرجع قضایی (دادگاه یا اجرای احکام) اقدام به ارسال یک نامه رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک محل می کند. اداره ثبت، موظف است با استناد به حکم قطعی دادگاه، موارد زیر را انجام دهد:
- ابطال ثبت سند رسمی مورد دعوا در دفتر املاک.
- اصلاح دفاتر و سوابق ثبتی ملک به حالت پیش از صدور سند باطل شده.
- صدور سند مالکیت جدید به نام مالک اصلی (خواهان یا مورث وی) یا اعاده وضعیت ثبتی به حالت سابق.
این اقدامات تضمین می کند که سوابق رسمی مالکیت مطابق با حکم قضایی اصلاح شده و حقوق قانونی ذینفع اعاده گردد.
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی انتقال (فرم کاربردی و قابل پر کردن)
به نام خداوند عادل
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهر محل وقوع ملک]
با سلام و احترام،
مشخصات خواهان:
* نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
* نام پدر: [نام پدر خواهان]
* شغل: [شغل خواهان]
* کدملی: [کدملی خواهان]
* محل اقامت: [نشانی کامل خواهان شامل: استان، شهر، خیابان اصلی، کوچه، پلاک، واحد، کد پستی]
مشخصات خوانده/خواندگان:
1. خوانده ردیف اول (انتقال دهنده/فروشنده در معامله باطل):
* نام و نام خانوادگی: [نام کامل]، نام پدر: […], شغل: […], کدملی: […], محل اقامت: [نشانی کامل]
2. خوانده ردیف دوم (انتقال گیرنده/کسی که سند به نام او منتقل شده و ابطال سندش مورد تقاضاست):
* نام و نام خانوادگی: [نام کامل]، نام پدر: […], شغل: […], کدملی: […], محل اقامت: [نشانی کامل]
3. [در صورت وجود ایادی قبلی یا اشخاص ذینفع دیگر در زنجیره انتقال، اطلاعات کامل آن ها به عنوان خوانده درج شود. برای مثال، اگر ملک چندین بار دست به دست شده و خواهان می خواهد تمامی آن انتقالات را باطل کند.]
* نام و نام خانوادگی: [نام کامل]، نام پدر: […], شغل: […], کدملی: […], محل اقامت: [نشانی کامل]
* [در صورت لزوم، اداره ثبت اسناد و املاک نیز به عنوان خوانده ردیف بعدی جهت اعلام بطلان و تغییر وضعیت ثبتی اضافه می شود.]
خواسته:
1. اعلام بطلان عقد [نوع عقد: بیع/صلح/هبه و…] مورخ [تاریخ دقیق انعقاد معامله اصلی منجر به انتقال] منعقده فیمابین خواهان/مورث خواهان و خوانده ردیف اول.
2. ابطال سند رسمی انتقال قطعی به شماره [شماره سند رسمی انتقال – مثال: ۱۲۳۴۵] مورخ [تاریخ تنظیم سند در دفترخانه – مثال: ۱۴۰۲/۰۵/۱۰] تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه – مثال: ۱۲۳] [نام شهر – مثال: تهران]، مربوط به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی – مثال: ۱۲۳۴] از [شماره پلاک اصلی – مثال: ۵۶] قطعه [شماره قطعه – مثال: ۲] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی – مثال: ۱۱] [نام شهر – مثال: تهران] (نشانی دقیق ملک: [مثال: تهران، خیابان ولیعصر، کوچه فلان، پلاک ۳، واحد ۴]).
3. الزام اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهر] به اعاده وضع ثبتی به حالت سابق و صدور سند مالکیت به نام خواهان/مورث خواهان.
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و سایر خسارات قانونی) از خوانده/خواندگان.
دلایل و منضمات:
1. کپی مصدق [سند مالکیت خواهان/مورث خواهان (یا مبایعه نامه عادی مقدم و معتبر)] به شماره [شماره سند/مبایعه نامه] مورخ [تاریخ].
2. کپی مصدق سند رسمی انتقال قطعی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] (که ابطال آن تقاضا می شود).
3. [مدارک اثبات بطلان معامله پایه را با دقت و جزئیات کامل در اینجا فهرست کنید. مثال ها:]
* رأی قطعی دادگاه کیفری شماره […] مورخ […] صادره از شعبه […] دادگاه کیفری […] مبنی بر [کلاهبرداری/جعل/انتقال مال غیر] علیه خوانده ردیف اول.
* گواهی پزشکی قانونی شماره […] مورخ […] مبنی بر [جنون/سفه/عدم هوشیاری] خواهان/مورث خواهان در زمان معامله.
* شهادت نامه کتبی شهود [مشخصات کامل شهود].
* نظریه کارشناسی خط و امضا مورخ […] (در صورت لزوم).
* اقرارنامه رسمی شماره […] مورخ […] دفترخانه […] مبنی بر [فهرست دقیق اقرار].
* اسناد و مدارک دال بر فروش قبلی ملک به خواهان با سند عادی (مبایعه نامه) مورخ […].
* [سایر مستندات قانونی و…]
4. کارت ملی خواهان.
5. وکالت نامه (در صورت تقدیم توسط وکیل).
6. [در صورت نیاز و برای شناسایی خواندگان: درخواست استعلام گردش ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک (می توان در قسمت شرح خواسته نیز درخواست شد).]
شرح و تبیین خواسته:
احتراماً به استحضار عالی می رساند:
* اینجانب/موکل به موجب [نوع سند، مانند: سند مالکیت رسمی/مبایعه نامه عادی معتبر] شماره [شماره] مورخ [تاریخ]، مالک [شش دانگ/میزان مالکیت] [نوع ملک: یک قطعه زمین/یک واحد آپارتمان/یک باب منزل مسکونی و…] به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] قطعه [شماره قطعه] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] [نام شهر] می باشم. [در صورت ارثی بودن: مورث اینجانب، مرحوم […]، به موجب […] مالک رسمی ملک مذکور بوده و پس از فوت ایشان، اینجانب/موکل جزء ورثه قانونی ایشان می باشم و گواهی انحصار وراثت به شماره […] ضمیمه است.]
* متأسفانه، خوانده ردیف اول، آقای/خانم [نام خوانده اول]، با [دلیل بطلان معامله را با جزئیات و با ارجاع به مستندات پیوست دادخواست بیان کنید. مثال ها: سوء استفاده از کهولت سن و فقدان اهلیت شرعی و قانونی مورث اینجانب در تاریخ […] (با استناد به گواهی پزشکی قانونی پیوست) / با توسل به فریب و تقلب و جعل اسناد هویتی اینجانب/موکل و با استناد به رأی قطعی دادگاه کیفری پیوست / بدون اذن و اجازه اینجانب/موکل و با انجام معامله فضولی با خوانده ردیف دوم / در شرایطی که به موجب مبایعه نامه عادی مورخ […] اینجانب مالک رسمی ملک بودم، مجدداً ملک را به خوانده ردیف دوم منتقل کرده است] اقدام به تنظیم [نوع معامله: عقد بیع/صلح/…] ملک فوق الذکر با خوانده ردیف دوم، آقای/خانم [نام خوانده دوم] نموده است.
* متعاقباً و بر مبنای این معامله [باطل/فضولی/فاسد]، سند رسمی انتقال قطعی به شماره [شماره سند رسمی انتقال] مورخ [تاریخ تنظیم سند] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] [نام شهر] به نام خوانده ردیف دوم صادر و ثبت گردیده است.
* نظر به اینکه [دلیل قانونی بطلان را دقیقاً تبیین کنید. مثال: عقد [نوع عقد] منعقده میان خواندگان به دلیل [عدم اهلیت/فضولی بودن/جعل/نامشروع بودن جهت معامله]، مطابق مواد [ذکر مواد قانونی مرتبط مانند ۲۱۰، ۲۱۱، ۲۱۲، ۲۱۳، ۲۱۴، ۳۶۵ قانون مدنی و مواد قانون ثبت مربوطه] از اساس باطل و فاقد هرگونه اثر قانونی می باشد، لذا سند رسمی انتقالی که بر پایه چنین معامله باطلی صادر شده، فاقد هرگونه وجاهت قانونی بوده و ابطال آن و اعاده وضع ثبتی به حالت اولیه مورد استدعا است.]
* با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، مواد [ذکر مواد دقیق قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک مربوط به موضوع] و سایر مقررات مرتبط، صدور حکم شایسته به شرح ستون خواسته (اعلام بطلان معامله پایه، ابطال سند رسمی انتقال، الزام اداره ثبت به اعاده وضع به حال سابق و مطالبه خسارات دادرسی) مورد استدعاست.
با تشکر و احترام فراوان
نام و نام خانوادگی/نام و نام خانوادگی وکیل خواهان
امضاء
تاریخ
کلام آخر
دعوای ابطال سند رسمی انتقال، یکی از دعاوی تخصصی و پیچیده در حوزه حقوق املاک است که نیازمند دقت فراوان در شناسایی مبانی حقوقی، جمع آوری مستندات و تدوین صحیح خواسته در دادخواست است. همانطور که در این مقاله تشریح شد، موفقیت در این دعوا به فهم عمیق از ماهیت سند فرع بر معامله بودن و اثبات بطلان یا فساد عمل حقوقی پایه بستگی دارد. هرگونه غفلت یا اشتباه در مراحل قانونی می تواند به تضییع حقوق و تحمیل هزینه های گزاف منجر شود. لذا، با توجه به ابعاد فنی و حقوقی این نوع دعاوی و لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، اخذ مشاوره حقوقی تخصصی از وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی، پیش از هرگونه اقدام، اکیداً توصیه می شود. یک وکیل آگاه می تواند شما را در تشخیص صحیح دلیل بطلان، شناسایی تمامی خواندگان، جمع آوری مدارک لازم و تنظیم دادخواست جامع و کامل یاری رساند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.