نحوه ثبت سند مالیات اجاره

با توجه به ماده 53 کسر و پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده مستاجر می باشد ، حال باتوجه به اینکه شما از اجاره بهای پرداختی مبلغی را کسر ننموده و پرداخت مالیات را بر عهده موجر گذاشته اید من باب پرداخت مالیات بر اجاره ثبت حسابداری در دفاتر شما مورد نیاز نمی باشد . البته دقت فرمایید که برای اینکه در هنگام رسیدگی مالیاتی مشمول جریمه نگردید در پایان هر ماه رسید پرداخت مالیات بر اجاره را دریافت و در هنگام رسیدگی به ممیز ارائه دهید .

در صورتی که موجر مالیات بر اجاره را در موعد مقرر پرداخت ننماید مطابق ماده 199 قانون مالیات های مستقیم مشمول جریمه ایی به میزان 10 درصد به علاوه 2/5 درصد به ازا هر ماه تاخیر خواهید شد .

سند حسابداری قرارداد اجاره

فرض کنید مبلغ اجاره بهای شما ماهانه 10.000.000 باشد بنابراین در هنگام عقد قرارداد سندی به شکل ذیل صادر می نماییم:

پیش پرداخت اجاره 120.000.000 بدهکار

بستانکاران – موجر 120.000.000 بستانکار

سند حسابداری پرداخت 6 ماه اجاره بها

بستانکاران موجر 60.000.000 بدهکار

موجودی نقد و بانک 60.000.000 بستانکار

سند حسابداری شناسایی هزینه اجاره در پایان هر ماه

با توجه به اینکه هزینه اجاره را تا 6 ماه پرداخت نموده اید سند حسابداری به صورت ذیل صادر می گردد :

هزینه اجاره 10.000.000 بدهکار

پیش پرداخت اجاره 10.000.000 بستانکار

اگر اجاره بها را یک جا پرداخ ننموده و آن را در پایان هر ماه پرداخت می نمودید سند حسابداری به صورت ذیل صادر می گردد :

هزینه اجاره 10.000.000 بدهکار

پیش پرداخت اجاره 10.000.000 بستانکار

بستانکاران موجر 10.000.000 بدهکار

موجودی نقد و بانک 10.000.000 بستانکار

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجـاره دسـت اول امـلاک مـورد وقـف یـا حـبس بـر اسـاس ایـن مـاده محاسـبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریـافتی و پرداختـی بابـت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.

تبصره ۱ -محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحـت تکفـل مالـک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صـورتی کـه چنـد واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی بـرای هـریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده (۲ ) این قانون قرار مـی گیـرد غیـر اجـاری تلقی می شود.

تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.

تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بـه اجـاره واگـذار مـی شـود ، درآمـد ناشـی از اجـاره اثاثـه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.

تبصره ۵ -مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، بـر اسـاس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰ %)  آن جزء درآمد مشمول مالیات اجـاره سـال تحویل محسوب میگردد.

تبصره ۶ –هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالـک اسـت و از طـرف مسـتأجر انجـام مـی شـود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند اجاره ای  انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.

تبصره ۹ – وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به اداره حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد

 

تبصره ۱۰ – واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادامکه در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹ (این از قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره ۱۱ – مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰ %) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

ماده ۱۹۹ قانون مالیات های مستقیم

هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات این قانون مکلف به کسر و ایصال مالیات مؤدیان دیگر است درصورت تخلف از انجام وظایف مقرره علاوه بر مسؤولیت تضامنی که با مؤدی در پرداخت مالیات خواهد داشت، مشمول جریمه ای معادل ده درصد (۱۰%) مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و دو صفر تا صد مالیات درآمد اجاره املاک را می توانید تنها در چند دقیقه بخوانید، درآمدی که شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می باشد. در صورت داشتن هر سوالی مبنی بر مالیات در آمد املاک می توانید با وکلایا در ارتباط باشید.

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می شود عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره نکته: مال الاجاره به معنی اجاره بها است یعنی اجرت و عوض منافع مالی که به موجب عقد اجاره معین می شود.

مالیات اجاره اشخاص حقوقی

چنانچه مالک مورد اجاره بیش از یک نفر باشد پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نخست باید مالیات اجاره اشخاص حقوقی به نسبت مالکان مشخص شده و بر اساس سهم هر یک از مالکان مالیات مربوط محاسبه شود.

مثال ۱) اقای احمد وخانم زهرا هردو مالک یک باب کارگاه تراشکاری به نسبت ۲و۴ دانگ می باشند، مالک ملک خود را با ماشین آلات تراشکاری به اجاره داده که در مدت یکسال از تاریخ 1395/1/1 و با اجاره ماهیانه مبلغ 40,000,000
ریال قرارداد اجاره تنظیم گردیده است.

درامد اجاره دریافتی سالانه 12*40,000,000=480,000,000

اجاره یک سهم ملک 480,000,000:6=80,000,000

درامد اجاره احمد 80,000,000*2=160,000.000

درامد اجاره زهرا 80,000,000*4=320,000,000

درآمد مشمول مالیات احمد 160,000,000*75%=120,000,000

درآمد مشمول مالیات زهرا 320,000,000*75%=240,000,000

مالیات احمد با نرخ ۱۵% ماده ۱۳۱ 120,000,000*15%=18,000,000

مالیات زهرا با نرخ ۱۵ ماده ۱۳۱ 240,000,000*15%=36,000,000

در قانون جدید نرخ مالیات تا مبلغ 500/000/000ریال با نرخ ۱۵٪ می باشد.

انواع مختلف قراردادهای اجاره : در قراردادهای اجاره فیمابین موجر و مستاجر شرایط خاصی در نظر گرفته می شود که اثر این شرایط بر نحوه محاسبه مالیات اجاره به شرح ذیل می باشد:

كل مال الاجاره پرداختی – كل مال الاجاره دریافتی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک در محاسبه مالیات اجاره موجر زمانی که مالک نباشد، ۲۵٪ مال الاجاره که بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالی می باشد قابل احتساب نیست و ما به التفاوت مال الاجاره دریافتی و مال الاجاره پرداختی عینا درآمد مشمول مالیات می باشد.

مثال ۱-۱ آقای مهرانی در سال ۱۳۹۵ محل سکونت خود را ماهیانه به مبلغ 15,000,000ریال به یک شخص حقیقی اجاره داده و محل دیگری را از قرار ماهی 4,000,000ریال جهت سکونت خود اجاره کرده است. اگر آقای مهرانی در اظهارنامه ابرازی غیر از درآمد اجاره درآمد دیگری نداشته باشد. مالیات بر درآمد اجاره ایشان در سال ۱۳۹۵ به شرح زیر است : (معافیت سالانه حقوق در سال ۱۳۹۵ مبلغ 156,000,000 ریال است. این مثال برای موضوع ماده ۵۷ق.م.م می باشد .

15,000,000-4,000,000=11,000,000 = درآمد اجاره ماهیانه آقای مهرانی

= 11,000,000×12=132,000,000درآمد اجاره سالانه آقای مهرانی

هر گاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره. بنابراین با توجه به این که آقای مهرانی محل سکونت خود را اجاره داده است ما به التفاوت اجاره دریافتی مشمول مالیات می باشد. نحوه محاسبه مالیات :

= 15,000,000-4,000,000=11,000,000درآمد اجاره ماهیانه آقای مهرانی

= 11,000,000×12=132,000,000درآمد اجاره سالانه آقای مهرانی

=132,000,000×15%=19.800.000 مالیات قابل مطالبه

2-1همچنین از آنجا که آقای مهرانی در آمد دیگری نداشته باشد نسبت به محاسبه مالیات با فرض ارقام بالامحاسبه نمائید؟

بنابراین علاوه بر معافیت ۲۵ درصد بابت استهلاكات و سایر هزینه ها ماده ۵۳ ق.م.م، از معافیت حقوق مندرج در ماده ۵۷ ق.م.م. برخوردار می باشد بنابراین مالیات به شرح زیر محاسبه می گردد:

=132,000,000×25%=33.000.000 معافیت مالیات ماده ۵۳ ق.م.م

=132,000,000-33,000,000-156,000,000=57,000,000 درآمد مشمول مالیات

33,000,000*معافیت استهلاک و مبلغ 156,000,000معافیت حقوق می باشند.

فرد مورد نظر مشمول مالیات نمی باشد.

حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص می شود جاری نخواهد بود.